Sie vermieten ein Ferienhaus? Dies sind die allgemeinen Steuer- und Mehrwertsteuervorschriften

Sep 25, 2020 | Persönliche Finanzen, Tipps für Hausbesitzer

Wenn Sie ein Zweit- oder Ferienhaus besitzen und dieses vermieten oder planen, es zu vermieten, kann dies aus steuerlichen Gründen eine interessante Option sein. In diesem Fall ist es gut zu wissen, dass Sie – in der Regel – den (Kauf-)Wert Ihres Ferienhauses versteuern müssen. Wenn sich Ihr Ferienhaus im Ausland befindet, sollten Sie die örtlich geltenden Steuervorschriften berücksichtigen. Da diese oft angepasst werden, immer mehr Kontrollen durchgeführt werden und die Länder Informationen austauschen, empfehlen wir Ihnen, immer einen örtlichen Steuerberater zu befragen, bevor Sie Ihr Ferienhaus vermieten.

Steuerliche Mieteinnahmen

In vielen Ländern werden die lokalen Steuern auf die Mieteinnahmen berechnet, die Sie mit der Vermietung Ihres Ferienhauses erzielen. Dies kann landesweit, regional oder sogar lokal verpflichtend sein, je nachdem, wo sich das Ferienhaus befindet. Es spielt auch eine Rolle, wo Sie wohnen. In einem Land, z.B. den Niederlanden, müssen Sie keine Steuern auf die Mieteinnahmen zahlen.

Ferienhausvermietung und MwSt.

Wenn Sie jedoch zusätzliche Aktivitäten durchführen, wie z.B. Stadtrundfahrten oder Personenbeförderung anbieten, werden diese mit der Mehrwertsteuer besteuert. In anderen Ländern gelten für solche Aktivitäten andere Steuervorschriften. Auf die Vermietung von Ferienwohnungen zahlen Sie selbst keine Mehrwertsteuer. Unser Ratschlag: Erkundigen Sie sich bei Ihrem Steuerberater nach den genauen Bestimmungen. Denken Sie daran, dass ein professioneller Umgang mit Ihrer Steuererklärung die Dinge einfacher macht und möglicherweise auch zusätzliche Steuervorteile bietet.

Bleiben Sie mit den Steuervorschriften auf dem neuesten Stand

Die Höhe der Steuern, die Sie jedes Jahr zahlen müssen, variiert je nach Land und/oder Region, und die Höhe der Steuern ändert sich häufig. Es ist daher schwierig, eine korrekte und genaue Vorhersage darüber zu treffen, was Sie auf die Steuer abwälzen müssen. Bislang müssen Sie in Frankreich und Spanien zwischen 25 % und 30 % Steuern zahlen, in anderen Ländern können es mehr als 50 % sein. Bitte beachten Sie, dass der genaue Prozentsatz jährlich erhöht oder gesenkt werden kann. Es ist daher wichtig, dass Sie über die aktuelle Situation sehr gut informiert sind.

Anzahl der steuerfreien Miettage

Wie viele Tage im Jahr Sie die Immobilie zur Ferienvermietung zur Verfügung stellen, sollten Sie ebenfalls beachten. Jedes Land hat seine eigene maximale Anzahl von Tagen, für die Sie noch keine Meldepflicht haben. Danach müssen Sie melden, dass Sie vermieten. Selbst wenn Sie Ihr Ferienhaus auf einer Ferienhausvermietungsplattform inserieren, wird dies als gewerbliche Vermietung angesehen, und in vielen Ländern müssen Sie einen bestimmten Prozentsatz bezahlen. In den meisten Ländern wird zwischen „gelegentlichen / vorübergehenden Vermietungen“ und „gewerblichen / langfristigen Vermietungen“ unterschieden.
Wenn Sie die maximale Anzahl von Tagen überschreiten, müssen Sie in der Regel (mehr) Einkommenssteuer darauf zahlen. Der Vorteil, als Unternehmer betrachtet zu werden, besteht darin, dass Sie bis zu einem bestimmten Betrag steuerfreies Einkommen haben und bestimmte Dinge in Ihrer Steuererklärung absetzen können.

Mietlizenz für Ferienhäuser

In vielen Ländern ist heutzutage eine Mietlizenz, auch bekannt als Mietgenehmigung, erforderlich, wenn Sie Ihre Zweitwohnung vermieten möchten. In bestimmten Regionen Spaniens zum Beispiel ist dies besonders streng und Sie riskieren eine hohe Geldstrafe, wenn Sie keine Lizenz haben. Für die Regierungen ist das Erfordernis einer Vermietungslizenz eine Möglichkeit, die Vermietung von Ferienwohnungen zu regulieren und die Qualität der Ferienunterkünfte für Gäste in gewisser Weise zu garantieren.

Steuerliche Abzüge

In vielen Ländern haben Sie das Recht, bestimmte Beträge von der Jahressteuererklärung abzuziehen. Sie müssen dann nachweisen können, dass Ihr Zweitwohnsitz dem Zweck der Einkommenserzielung dient. Auf diese Weise gelten Sie als Unternehmer und es gelten andere Regeln. Der einfachste Weg, um zu „beweisen“, dass Sie beabsichtigen, einen Gewinn zu erzielen, besteht darin, das Ferienhaus überhaupt nicht zu nutzen und es vollständig zur Vermietung zur Verfügung zu stellen. Dies können Sie z.B. im Kaufvertrag festhalten lassen, in dem Sie die so genannte Eigennutzung für die kommenden Jahre ausschließen lassen. Sie müssen dann auch angeben, wie hoch das erwartete Jahreseinkommen für den zukünftigen Zeitraum sein wird. Die Steuerbehörde oder die Regierung möchte sehen können, dass Sie nachweislich mehr Einnahmen als Ausgaben erwarten.
Wenn Sie planen, Ihr Ferienhaus privat zu nutzen, können Sie auch als Unternehmer angesehen werden, solange Sie einen Gewinn erzielen. Sie können dann bestimmte Ausgaben und die Mehrwertsteuer in der Jahressteuererklärung abziehen. Dies kann den Unterschied ausmachen, um sich als Unternehmer zu qualifizieren und bestimmte Steuervorteile zu genießen.

Lokale oder Touristensteuer

Als Hausbesitzer sollten Sie auch bedenken, dass die regionale oder lokale Regierung Sie verpflichtet, von Ihren Gästen lokale Steuern, auch Touristensteuern genannt, zu erheben. Wie hoch diese genau sind, müssen Sie dem Gast im Voraus mitteilen. Die Kurtaxe ist ein fester Betrag, der für alle Personen in dieser Region gilt.
Übrigens können Sie bei Belvilla angeben, dass Ihnen die Kurtaxe abgenommen und im Voraus bezahlt wird. Das erspart Ärger mit Zahlungen vor Ort und vermeidet Überraschungen für den Gast. Umfragen haben gezeigt, dass Gäste es vorziehen, alles im Voraus zu bezahlen, um das Urlaubsgefühl zu erhalten. Eine Kaution und zusätzliche Kosten vor Ort zu bezahlen, ist eine Enttäuschung.

Steuererklärung

Unabhängig davon, in welchem Land Sie wohnen und wo sich Ihr Zweitwohnsitz befindet, sind Sie verpflichtet, die Mieteinnahmen in Ihrer Steuererklärung anzugeben. Nebeneinkünfte wie Kurtaxe, Kaution und Endreinigung müssen ebenfalls angegeben werden. Belvilla erhält zunehmend die – obligatorische – Aufforderung, die Mieteinnahmen pro Ferienwohnung an die Regierung eines anderen Landes zu melden. In Frankreich und Italien ist dies Teil der nationalen Regelungen, und wir erwarten, dass dies im Laufe der Zeit auch von anderen Ländern gemacht wird.


Haftungsausschluss
Mit diesem Artikel beabsichtigt Belvilla / OYO Homes, den Leser etwas über die allgemeinen Gesetze und Vorschriften bezüglich Steuern und der Vermietung eines Ferienhauses oder einer Zweitwohnung zu informieren. Da die Regeln und Gesetze sich ständig ändern, angepasst werden und je nach Region variieren können, kann Belvilla / OYO Homes nicht für Unvollständigkeiten oder Ungenauigkeiten in dem, was in diesem Artikel geschrieben wird, haftbar gemacht werden.

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